売却を止めないために！土地の境界・隣地・道路を早めに確認【ハウスドゥ一宮西】一宮市の地域密着型不動産情報サイト

売却を止めないために！土地の境界・隣地・道路を早めに確認

次の記事スタッフブログ一覧前の記事

2026-10-15

不動産を売却するとき、「価格や建物の状態を確認して、買主を探せばよい」と考えてしまいがちです。

しかし実際には、土地の境界や隣地との関係、前面道路の権利なども、売却を進めるうえで重要なポイントになります。

こうした問題は、普段の生活では気づきにくいものです。

ところが、いざ売却する段階になると詳しい確認が必要になり、対応に時間がかかることがあります。

売却をスムーズに進めるためにも、早めに確認しておきましょう。

🔷売却前に「土地の範囲」を確認する

最初に確認したいのは、所有する土地の境界が明確になっているかどうかです。

古い分譲地や相続した土地では、境界標がなくなっていたり、

過去に確定測量を行っていなかったりするケースがあります。

登記簿、公図、既存の測量図などを確認しても境界が明確でない場合には、

土地家屋調査士へ相談し、「境界確定測量」を行います。

隣接する土地の所有者と現地で立ち会い、境界線を確認したうえで境界標を設置し、

「筆界確認書」を取り交わします。これによって、土地の範囲を現地と書類の両方で明確にできます。

境界が曖昧な状態では、実測した面積と登記簿上の面積に違いが出た際、買主が不安を感じる可能性もあります。

🔷境界が分かっても「はみ出し」に注意

土地の境界を確認したら、次はその周辺に越境しているものがないかを確認します。

代表的なのが、ブロック塀やフェンス、屋根、樹木の枝などです。長い間その状態で使用されていると、

所有者同士が特に問題として認識していない場合もあり、売却準備を始めて初めて気づくことがあります。

すぐに撤去や移動が難しい場合には、隣地所有者と話し合い、「越境に関する覚書」を取り交わしておく方法があります。

越境している箇所や、将来の建て替え時に是正することなどを文書にしておけば、買主にも状況を伝えやすくなります。

🔷「道路」についても確認が必要

土地そのものだけでなく、前面道路についても確認しておきましょう。

道路が私道の場合、所有者や共有者との権利関係を整理する必要があります。

将来の建て替えや水道・ガス工事などで道路を通行・掘削することが考えられるため、

「通行掘削承諾書」を取得しておくことが重要です。

承諾関係が整っていないと、買主が将来必要となる工事について不安を感じる可能性があります。

住宅ローンを利用する場合には、金融機関の審査に影響することもあります。

🔷問題が見つかるタイミングが重要

境界や越境、私道に関する問題は、売却を始めた後に発覚することがあります。

特に契約後に判明すると、隣地所有者との交渉や書類の準備を急いで行う必要があり、

決済や引き渡しの予定が変更になる可能性があります。

実際に、引き渡し直前に隣家の塀が境界を越えていることが分かり、

覚書を作成するために決済を約1か月延期した例もあります。

また、契約時に説明されていなかった越境物が後から判明した場合には、

契約不適合責任が問題になる可能性もあります。

「売却が決まってから対応する」のではなく、売却を検討した段階から確認しておくことが大切です。

🔷まず何を確認すればいい？

売却前には、次のような流れで確認していくと整理しやすくなります。

　① 登記簿・公図・測量図などを確認する
　② 境界標が現地に残っているか確認する
　③ 塀や屋根、樹木などに越境がないか確認する
　④ 境界が不明確なら確定測量を検討する
　⑤ 越境があれば隣地所有者と対応を協議する
　⑥ 私道の場合は通行・掘削の承諾関係を確認する
　⑦ 不動産会社へ資料を共有し、重要事項説明への記載内容を確認する

確定測量は、隣地所有者との調整によって数か月かかる場合があります。

費用も土地の形状や隣接地の数などによって異なるため、土地家屋調査士へ事前に見積もりを依頼しておくと安心です。

また、隣地所有者が遠方に住んでいる場合や、相続によって所有者が複数いる場合は、

立ち会いの調整にさらに時間がかかることがあります。

複数の問題がある場合は、まず境界を確認・確定し、

その後に越境や私道について対応すると、手戻りを抑えやすくなります。

🔷まとめ

土地を売却する際は、物件の価格や建物だけでなく、境界・越境・私道についても事前に確認しておくことが重要です。

早い段階で問題を把握しておけば、測量や隣地との話し合い、必要な書類の準備を計画的に進められます。

反対に、契約後に問題が発覚すると、住宅ローンの審査や決済、引き渡しに影響する可能性があります。

「境界がよく分からない」「越境の有無を確認できない」「私道の承諾関係が分からない」など、

気になることがあれば、売却を始める前に確認しておきましょう。